In der Ukraine hat die zweite Phase der Landreform begonnen – ab sofort können landwirtschaftliche Flächen nicht nur von Privatpersonen, sondern auch von juristischen Personen – Unternehmen, Banken und Gebietskörperschaften – erworben werden.
Die Regierung und Expertenkreise sind der Ansicht, dass der Verkauf von Land der Entwicklung des Agrarsektors neue Impulse verleihen und Investitionen anziehen wird.
Doch infolge des Krieges sind Hunderttausende Hektar Land für viele Jahre unbrauchbar geworden oder befinden sich in besetzten Gebieten, sodass die landwirtschaftlichen Erzeuger Verluste in Milliardenhöhe erleiden.
Aus diesem Grund gab es Ende letzten Jahres Forderungen, den Beginn der Grundstücksverkäufe an juristische Personen vom 1. Januar 2024 auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Das Parlament hat solche Vorschläge jedoch nicht berücksichtigt.
Was erwartet also den Grundstücksmarkt, der nach jahrzehntelangem Moratorium für Unternehmen geöffnet wurde?
Revolution auf dem Land
Seit Beginn der Unabhängigkeit hat das Parlament konsequent für ein Verbot des Landverkaufs gestimmt. Das im Juli 2021 verabschiedete Gesetz über den freien Verkehr von Agrarland war in der Tat eine Revolution im Agrarsektor.
Die Werchowna Rada legte fest, dass in der ersten Phase nur Privatpersonen und ausschließlich ukrainische Staatsbürger das Recht haben sollten, Land zu erwerben. Das Gesetz bestimmte außerdem, dass die maximale Landfläche, die eine solche Privatperson erwerben durfte, 100 Hektar nicht überschreiten durfte.
Das Gesetz verbot den Verkauf von staatlichem und kommunalem Land und entzog Ausländern das Recht, Land zu erwerben. Ein solches Recht konnte ausländischen Staatsbürgern (nicht aber russischen Staatsbürgern) nur durch ein gesamtukrainisches Referendum gewährt werden.
In Friedenszeiten funktionierte der freie Markt nur sieben Monate lang. In Kriegszeiten funktionierte er fast zwei Jahre lang.
Seit dem 1. Januar dieses Jahres haben von ukrainischen Staatsbürgern gegründete und registrierte juristische Personen das Recht, Land zu erwerben. Ihnen und Privatpersonen wird nun das Recht eingeräumt, „auf einmal“ 100-mal mehr Land zu erwerben als in der ersten Phase, nämlich 10.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche.
Land und Krieg
Einige Politiker sahen im Krieg den Grund dafür, dass die zweite Phase der Landreform auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden sollte.
Insbesondere schlug der frühere Parlamentspräsident Dmytro Razumkov vor, den Beginn der Grundstücksverkäufe an juristische Personen bis zum 1. Januar 2025 zu verschieben.
Vor dem Jahreswechsel forderte die Fraktion der Batkiwschtschyna-Partei, die Grenze von 100 Hektar für natürliche und juristische Personen bis zum Ende des Krieges und für weitere zwei Jahre nach dem Sieg beizubehalten.
Parteichefin Julia Timoschenko äußerte die Befürchtung, dass große Landflächen „in die Hände von Oligarchen, korrupten Beamten und unprofessionellen Besitzern gelangen werden“, die große Landparzellen kaufen können und denen die Bauern nicht standhalten können.
Auch von Vertretern der Präsidentenfraktion „Diener des Volkes“ gab es Warnungen.
Julia Jazyk, die aus der fast vollständig von Russland besetzten Region Saporischschja ins Parlament gewählt wurde, betont, dass Millionen von Bürgern die Möglichkeit verwehrt wird, ihr Recht auf Landerwerb auszuüben. Da sie sich entweder in besetzten Gebieten, im Ausland oder in den Streitkräften befinden, hätten zudem „Millionen von Ukrainern ihren Fokus verlagert und ihre Anstrengungen nicht mehr auf die Führung und den Ausbau von Unternehmen (einschließlich landwirtschaftlicher Betriebe) gerichtet, sondern auf die umfassende Unterstützung der Armee.“.
Das Parlament berücksichtigte jedoch nicht alle diese Vorschläge, sodass der Verkauf von Grundstücken an juristische Personen begann.
Bergbauland
Ein weiterer Grund für den Vorschlag, die zweite Phase der Landreform zu verschieben, war die Ausbeutung von Hunderttausenden Hektar Land, die für landwirtschaftliche Zwecke ungeeignet sind und für die Eigentümer einen geringeren Wert haben.
Laut dem Landwirtschaftsministerium sind in der Ukraine im Allgemeinen etwa 20 % der Landfläche aufgrund von Besetzung, Kampfhandlungen und Bergbau unbrauchbar. Dies erklärte der Erste Stellvertretende Minister für Agrarpolitik, Taras Wyssozki, kürzlich im Rahmen einer Spendenaktion.
„Nach der De-Occupation wird es viel Zeit in Anspruch nehmen, die Gebiete zu entminen und zu räumen. Was der Besatzer zurücklässt, wird mindestens mehrere Monate, wenn nicht sogar bis zu einem Jahr, benötigen, um wieder in Betrieb genommen zu werden“, betonte er.
Laut Wirtschaftsministerin Julia Swirydenko könnten die Kosten für die vollständige Minenräumung der Ukraine bis zu 50 Milliarden Dollar betragen.
Laut Oleg Niv'evsky, dem Gründer des Zentrums für Lebensmittel- und Landnutzungsforschung an der Kyiv School of Economics (KSE), wird jedoch jeder Landbesitzer, ob Landwirt oder Unternehmen, der Land erhalten hat, daran interessiert sein, es zu entminen.
„Woher die Mittel kommen sollen, ist eine andere Frage. Entweder finden sie selbst Möglichkeiten oder sie gewinnen Spender. Die Minenräumung wird ein sehr umfangreiches Projekt sein, das Jahrzehnte dauern wird, daher sollten wir mit staatlichen, Geber- und privaten Mitteln rechnen“, sagte er in einem Kommentar gegenüber BBC Ukraine.
1 % verkauft. Erwartungen von Behörden und Experten
Im Allgemeinen haben Regierungsbeamte und Experten recht optimistische Prognosen hinsichtlich der Aussichten für Grundstücksverkäufe.
„Diejenigen, die lange gewartet haben, werden nun in den Markt eintreten – juristische Personen, die Land in ihr Eigentum erwerben wollen, um langfristige Investitionsprojekte zu entwickeln. Dies wird natürlich zu einem Preisanstieg führen“, so der stellvertretende Minister für Agrarpolitik und Ernährung, Denys Bashlyk.
„Nach der Öffnung des Marktes für juristische Personen steigt zunächst die Zahl potenzieller Käufer, während die Zahl derer, die Grundstücke verkaufen wollen, unverändert bleibt. Daher wird die Nachfrage steigen und folglich auch der Preis“, erklärt KSE-Experte Oleg Niv'yevsky gegenüber BBC Ukraine.
Experten der KSE gehen davon aus, dass infolge der Fortsetzung der Bodenreform der Preis für Land steigen wird und sich in drei Jahren verdoppeln könnte, in 7-8 Jahren um 200 % und damit die Werte der europäischen Nachbarn der Ukraine erreichen wird, wo Land zwischen 7.000 und 11.000 Euro pro Hektar kostet.
Derzeit liegt der durchschnittliche Hektarpreis in der Ukraine bei 1.000 bis 2.000 US-Dollar. Laut Landwirtschaftsministerium werden die höchsten Preise auf dem Landmarkt in den Regionen Iwano-Frankiwsk, Lwiw und Ternopil verzeichnet.
KSE prognostiziert, dass der Grundstücksmarkt für juristische Personen in den nächsten drei Jahren jährlich 1-2,7 % zum BIP beitragen wird.
In den gut zwei Jahren seit Beginn der Reform wurden rund 276.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche verkauft oder verschenkt. Dies entspricht 1 % der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche in den von den ukrainischen Behörden kontrollierten Gebieten.
Experten der Kiewer Wirtschaftshochschule sind der Ansicht, dass die Gesamtmarktentwicklung trotz des geringen Umsatzanteils positiv ist, da der Markt größtenteils unter Kriegsbedingungen agierte. Trotzdem wurden weiterhin Kauf- und Verkaufsverträge abgeschlossen.
Experten erinnern Skeptiker, die den Beginn der zweiten Phase der Landreform für unangemessen hielten, daran, dass der Schattenlandmarkt schon immer existiert hat und es nun wichtig sei, ihn nicht wiederzubeleben.
Svitlana Dorosh
