In der Ukraine hat die zweite Stufe der Landreform begonnen – von nun an können landwirtschaftliche Flächen nicht nur von Einzelpersonen, sondern auch von juristischen Personen – Unternehmen, Banken, Gebietskörperschaften – erworben werden.
Die Regierung und Expertenkreise gehen davon aus, dass der Verkauf von Grundstücken Impulse für die Entwicklung des Agrarsektors geben und Investitionen anziehen wird.
Doch als Folge des Krieges erwiesen sich Hunderttausende Hektar Land schon seit vielen Jahren als unbrauchbar oder liegen in den besetzten Gebieten, so dass die Produzenten landwirtschaftlicher Produkte Verluste in Milliardenhöhe erleiden.
Aus diesem Grund wurde Ende des vergangenen Jahres gefordert, den Beginn des Grundstücksverkaufs an juristische Personen vom 1. Januar 2024 auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Das Parlament berücksichtigte solche Vorschläge jedoch nicht.
Was erwartet also den Grundstücksmarkt, der nach mehreren Jahrzehnten Moratorium für Unternehmen geöffnet wurde?
Revolution auf dem Land
Seit Beginn der Unabhängigkeit hat das Parlament immer wieder dafür gestimmt, den Verkauf von Land zu verbieten. Das im Juli 2021 verabschiedete Gesetz über den freien Verkehr landwirtschaftlicher Flächen war in der Tat eine Revolution im Agrarsektor.
Die Werchowna Rada sagte voraus, dass in der ersten Phase nur natürliche Personen und nur Bürger der Ukraine das Recht haben werden, Land zu kaufen. Das Gesetz legt außerdem fest, dass die maximale Landmenge, die eine solche Person kaufen kann, 100 Hektar nicht überschreiten darf.
Das Gesetz verbot den Verkauf von Staats- und Gemeindeland und entzog Ausländern das Recht, Land zu kaufen. Ausländische Staatsbürger (aber nicht russische Staatsbürger) können ein solches Recht nur aufgrund eines gesamtukrainischen Referendums haben.
In Friedenszeiten funktionierte der freie Markt nur sieben Monate. Es ist seit fast zwei Jahren in Kriegszeiten aktiv.
Ab dem 1. Januar dieses Jahres erhielten juristische Personen, die von Bürgern der Ukraine gegründet und registriert wurden, das Recht, Grundstücke zu kaufen. Sie und Einzelpersonen erhalten nun das Recht, 100-mal mehr Land als in der ersten Stufe, nämlich 10.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche, „in einer Hand“ zu kaufen.
Erde und Krieg
Einige Politiker betrachteten den Krieg als Grund, warum die zweite Stufe der Landreform auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden sollte.
Insbesondere der ehemalige Parlamentssprecher Dmytro Rasumkow schlug vor, den Beginn des Grundstücksverkaufs an juristische Personen auf den 1. Januar 2025 zu verschieben.
Die Fraktion der Partei „Batkivshchyna“ forderte vor dem neuen Jahr, die Grenze von 100 Hektar bis zum Ende des Krieges und für weitere zwei Jahre nach dem Sieg in „einzelner Hand“ sowohl für natürliche als auch juristische Personen zu belassen.
Die Vorsitzende der Partei, Julia Timoschenko, äußerte die Gefahr, wenn große Mengen Land „in den Händen von Oligarchen, korrupten und unprofessionellen Eigentümern landen“ würden, die große Grundstücke kaufen könnten, die Bauern jedoch nicht der Konkurrenz standzuhalten.
Auch von Vertretern der Präsidentenfraktion „Diener des Volkes“ wurden Warnungen laut.
Julia Jazenk, die aus der fast vollständig von Russland besetzten Region Saporischschja ins Parlament gewählt wurde, betont, dass Millionen Bürgern die Möglichkeit genommen werde, das Recht auf Landkauf zu nutzen. Weil sie entweder unter Besatzung, im Ausland oder in den Streitkräften seien, „änderten Millionen Ukrainer zudem ihren Fokus und richteten ihre Bemühungen nicht mehr auf die Führung und den Ausbau von Geschäften (einschließlich der Landwirtschaft), sondern auf umfassende Hilfe für die Armee.“
Da das Parlament jedoch nicht alle diese Vorschläge berücksichtigte, begann der Verkauf von Grundstücken an juristische Personen.
Abgebautes Land
Ein weiterer Grund für den Vorschlag, die zweite Stufe der Landreform zu verschieben, war der Abbau von Hunderttausenden Hektar Land, das für die Landwirtschaft ungeeignet ist und für die Eigentümer einen geringeren Wert hat.
Nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums sind im Allgemeinen etwa 20 % des Landes in der Ukraine aufgrund von Besatzung, Feindseligkeiten und Bergbau für die Nutzung ungeeignet. Taras Vysotskyi, der erste stellvertretende Minister für Agrarpolitik, sprach darüber kürzlich in einer Spendenveranstaltung.
„Nach der Befreiung wird es viel Zeit in Anspruch nehmen, die Gebiete zu entminen und zu säubern. „Was der Besatzer zurücklässt, braucht mindestens mehrere Monate oder sogar bis zu einem Jahr, um wieder in Produktion zu gehen“, betonte er.
Nach Angaben der Wirtschaftsministerin Julia Swyridenko könnten die Kosten für die vollständige Minenräumung der Ukraine 50 Milliarden Dollar erreichen.
Laut Oleg Nivyevskyi, dem Gründer des Zentrums für Ernährungs- und Landnutzungsforschung der Kyiv School of Economics (KSE), wird jedoch jeder Eigentümer, sei es ein Landwirt oder ein Unternehmen, nach Erhalt des Landes an der Minenräumung interessiert sein.
„Woher die Mittel kommen sollen, ist eine andere Frage. Entweder finden sie selbst Möglichkeiten oder sie locken Spender an. „Die Minenräumung wird ein sehr umfangreiches Projekt sein, das mehrere Jahrzehnte dauern wird, daher können wir mit staatlichen, privaten und Gebermitteln rechnen“, sagte er in einem Kommentar gegenüber der ukrainischen BBC.
1 verkauft. Warten auf Behörden und Experten
Generell sind die Prognosen von Regierungsvertretern und Experten hinsichtlich der Aussichten für Grundstücksverkäufe recht optimistisch.
„Auf den Markt kommen diejenigen, die schon lange gewartet haben – juristische Personen, die Grundstücke in ihrem Eigentum erwerben wollen, um langfristige Investitionsprojekte entwickeln zu können.“ „Das wird natürlich zu einem Preisanstieg führen“, sagt der stellvertretende Minister für Agrarpolitik und Ernährung Denys Bashlyk.
„Nach der Öffnung des Marktes für juristische Personen vergrößert sich einerseits der Kreis potenzieller Käufer, während die Zahl derjenigen, die Grundstücke verkaufen möchten, unverändert bleibt. „Deshalb wird die Nachfrage steigen und daher wird auch der Preis steigen“, sagte KSE-Experte Oleg Nivyevskyi gegenüber BBC Ukraine.
KSE-Experten gehen davon aus, dass infolge der Fortsetzung der Bodenreform der Preis für Grundstücke steigen und sich in drei Jahren verdoppeln könnte, in 7-8 Jahren um 200 % und die Indikatoren der europäischen Nachbarn der Ukraine erreichen könnten, wo Grundstückskosten zwischen sieben und elftausend Euro pro Hektar.
Heute liegt der Durchschnittspreis für einen Hektar in der Ukraine bei 1-2.000 Dollar. Nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums werden die höchsten Preise auf dem Grundstücksmarkt in den Regionen Iwano-Frankiwsk, Lemberg und Ternopil verzeichnet.
Die KSE prognostiziert, dass der Unternehmensgrundstücksmarkt in den nächsten drei Jahren jährlich 1–2,7 % des BIP erwirtschaften wird.
In mehr als zwei Jahren seit Beginn der Reform wurden rund 276.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche verkauft oder gespendet. Dies entspricht 1 % aller landwirtschaftlichen Flächen in den von den ukrainischen Behörden kontrollierten Gebieten.
Experten der Kyiv School of Economics glauben, dass trotz des geringen Umsatzanteils die Indikatoren für die Arbeit des Marktes im Allgemeinen positiv sind, da der Markt die meiste Zeit unter Kriegsbedingungen existierte. Trotzdem wurde der Abschluss von Kauf- und Verkaufsverträgen nicht gestoppt.
Experten erinnern Skeptiker, die es für unzweckmäßig hielten, mit der zweiten Stufe der Bodenreform zu beginnen, daran, dass der Schattenmarkt für Grundstücke schon immer existierte und es nun wichtig ist, ihn nicht noch einmal zurückzugeben.
Svitlana Dorosh
