En 2024, los ucranianos solicitaron préstamos hipotecarios por un monto récord, que superó incluso los indicadores de 2021 antes de la guerra. Este resultado fue posible gracias a los programas estatales destinados a apoyar a los ciudadanos en la compra de su propia vivienda.
Consideremos cómo puede solicitar un préstamo para vivienda.
Antes de la guerra, el mercado hipotecario ucraniano experimentaba un rápido crecimiento. Incluso en 2020, a pesar de la pandemia de coronavirus, el número de préstamos aumentó en más de un tercio en comparación con 2019. Esto fue posible gracias a la bajada de los tipos de interés, que impulsó la demanda de préstamos para vivienda. Sin embargo, el mercado se desplomó tras el inicio de la invasión rusa a gran escala en 2022.
Sin embargo, a diciembre de 2024, el volumen de préstamos para vivienda superó no solo al del año anterior, sino también al de 2021, el más exitoso de la preguerra. En particular, según el Ministerio de Economía, desde principios de 2024, los ucranianos han solicitado 8.515 préstamos por valor de 14.600 millones de UAH para la compra de vivienda, únicamente en el marco del programa "e-Housing".
Condiciones hipotecarias estándar
Las condiciones de los préstamos hipotecarios estándar en Ucrania pueden variar considerablemente entre bancos. Se otorgan préstamos a ciudadanos de entre 18 y 70 años, aunque algunos bancos establecen otros límites, por ejemplo, de 23 a 65 años.
El tipo de interés anual depende directamente del tipo de descuento del Banco Nacional de Ucrania, que a finales de 2024 es del 13,5%. Por lo tanto, el coste de un préstamo hipotecario para vivienda oscila entre el 14 y el 30 por ciento anual.
Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 1 millón de grivnas al 20% anual, deberá pagar al banco 200 mil grivnas de intereses anuales. El pago inicial estándar suele ser del 30-40% del costo de la vivienda, que en este caso será de 300-400 mil grivnas.
El préstamo se paga mensualmente según el cronograma de pagos, y el monto de la cuota mensual depende de la tasa, el monto y el plazo del préstamo. Por ejemplo, con una tasa del 20% anual y un préstamo de 1 millón de grivnas a 20 años, la cuota mensual será de aproximadamente 17 mil grivnas.
Los tipos de interés de las hipotecas estándar pueden ser fijos o variables. En el caso de los bancos con tipo fijo, este solo varía durante el primer año, ya que se tiene en cuenta el tipo de interés real. Este indicador considera el coste total del préstamo, incluyendo todos los costes adicionales: comisiones, seguros, gastos administrativos, etc.
Por ejemplo, OTP Bank ofrece un tipo de interés anual fijo del 29,99% para préstamos hipotecarios de entre 200.000 y 750.000 UAH con un plazo de 1 a 5 años. En términos reales, este tipo de interés oscila entre el 36,47% y el 42,79%. Sin embargo, con este tipo de interés, el préstamo solo deberá pagarse durante el primer año, tras el cual volverá al 29,99% anual.
Los bancos con tipo de interés flotante lo vinculan al índice UIRD (Índice Ucraniano de Tasas de Depósito Minoristas), que refleja el tipo de interés promedio de los depósitos minoristas en grivnas. Al 25 de diciembre de 2024, el UIRD era del 12,83 %.
Solicitud de hipoteca bajo el programa “eOselya”
El programa de e-Housing se implementa a través de diez bancos asociados: Oschadbank, Privatbank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Ukreximbank, Sense Bank, BISbank, RadaBank y Bank Credit Dnipro. Ofrecen préstamos hipotecarios con un interés del 3-7% anual, con plazos de entre 1 y 25 años, por importes de entre 100.000 y 12 millones de UAH.
El tipo de interés depende de la categoría y la actividad profesional del prestatario. un préstamo al 3% anual a empleados del sector público, en particular:
- Sector de seguridad y defensa (militares, agentes del orden público, empleados del Servicio Estatal de Emergencias, servicio de guardia de fronteras, SBU, etc.).
- Trabajadores médicos (médicos, enfermeras, empleados de instituciones médicas estatales).
- Educadores (docentes, conferenciantes, educadores de instituciones educativas públicas).
- Científicos que trabajan en instituciones científicas estatales.
- Los prestatarios no deben tener otras viviendas o inmuebles que no cumplan con las normas sanitarias.
El préstamo al 7% anual está disponible para otros ciudadanos de Ucrania bajo las siguientes condiciones:
- Ingresos oficiales, solvencia y edad de 18 a 70 años (en el momento de la devolución del préstamo).
- Carecer de vivienda propia o disponer de una vivienda: inferior a 52,5 m² + 21 m² por cada miembro adicional de la familia o situada en zona de combate o territorio ocupado temporalmente.
- El prestatario no está en ninguna lista de sanciones y no participa en otros programas de vivienda del gobierno.
Tras registrarse y enviar su solicitud en la aplicación "Diya", el banco comenzará a evaluarla. Para ello, deberá proporcionar una serie de documentos, incluyendo pasaporte, código de identificación, certificado de ingresos, comprobante de empleo en una de las categorías preferenciales y documentación sobre su estado civil.
Al mismo tiempo, es necesario elegir viviendas que puedan adquirirse a través del programa "eOselya". Este programa permite adquirir tanto edificios nuevos como inmuebles en el mercado secundario, pero debe cumplir con los requisitos técnicos del banco y ser evaluado por un perito certificado.
Vale la pena considerar que en el primer año la tasa real también será superior al 7 o 3 por ciento.
