Durante el año 2024, los ucranianos obtuvieron préstamos hipotecarios por una cantidad récord, que superó incluso los indicadores del año 2021 de antes de la guerra. Este resultado fue posible gracias a programas estatales destinados a apoyar a los ciudadanos en la compra de su propia vivienda.
Consideremos cómo puede solicitar un préstamo hipotecario.
Antes de la guerra, el mercado ucraniano de préstamos hipotecarios creció rápidamente. Incluso en 2020, a pesar de la pandemia de coronavirus, el número de préstamos aumentó en más de un tercio en comparación con 2019. Esto fue posible gracias a la reducción de las tasas de interés, lo que estimuló la demanda de préstamos hipotecarios. Sin embargo, el mercado se desplomó tras el inicio de una invasión rusa a gran escala en 2022.
Sin embargo, a diciembre de 2024, en términos de volumen monetario de préstamos hipotecarios, se logró superar no solo el año pasado, sino también el 2021 de antes de la guerra, que fue el más exitoso. En particular, según el Ministerio de Economía, desde principios de 2024 los ucranianos han obtenido 8.515 préstamos por valor de 14,6 mil millones de grivnas para la compra de viviendas únicamente en el marco del programa "eOselya".
Condiciones hipotecarias estándar
Las condiciones de los préstamos hipotecarios estándar en Ucrania pueden diferir significativamente en cada banco. El crédito se concede a ciudadanos de 18 a 70 años, aunque algunos bancos establecen otros límites, por ejemplo, de 23 a 65 años.
La tasa de interés anual depende directamente de la tasa de descuento del Banco Nacional de Ucrania, que a finales de 2024 es del 13,5%. Como resultado, el coste de un préstamo hipotecario oscila entre el 14 y el 30 por ciento anual.
Por ejemplo, para un préstamo hipotecario por valor de 1 millón de grivnas al 20% anual, tendrá que pagar al banco 200 mil grivnas en forma de intereses al año. El pago inicial estándar suele ser del 30 al 40% del coste de la vivienda, que en este caso será de 300 a 400 mil grivnas.
El préstamo se reembolsa mensualmente de acuerdo con el calendario de pagos y el monto del pago mensual depende de la tasa de interés, el monto y el plazo del préstamo. Por ejemplo, con una tasa de interés del 20% anual y un préstamo de 1 millón de grivnas por un plazo de 20 años, el pago mensual será de aproximadamente 17 mil grivnas.
Las tasas de los préstamos hipotecarios estándar pueden ser tanto fijas como flotantes. En los bancos que tienen un tipo de interés fijo, éste cambia sólo durante el primer año, porque se tiene en cuenta el tipo de interés real. Este es un indicador que tiene en cuenta el coste total del préstamo, incluidos todos los costes adicionales: comisiones, pagos de seguros, gastos administrativos, etc.
Por ejemplo, OTP Bank tiene una tasa fija anual del 29,99% para un préstamo hipotecario por un monto de 200 a 750 mil. UAH por un período de 1 a 5 años. En términos reales, esta tasa será del 36,47% al 42,79%. Sin embargo, a esta tasa, el préstamo deberá pagarse solo durante el primer año, después del cual volverá a la tasa del 29,99% anual.
Los bancos con un tipo de interés flotante lo vinculan al índice UIRD (Índice ucraniano de tipos de depósitos minoristas), que refleja el tipo medio de los depósitos de particulares en hryvnia. Al 25 de diciembre de 2024, la UIRD es 12,83%.
Emisión de una hipoteca en el marco del programa "eOselya"
El programa YeOsel se implementa a través de diez bancos asociados: Oschadbank, Privatbank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Ukreximbank, Sense Bank, BISbank, RadaBank y Bank Credit Dnipro. Ofrecen préstamos hipotecarios al 3-7% anual por un plazo de 1 a 25 años por montos a partir de 100.000. UAH hasta 12 millones de UAH.
El tipo de interés depende de la categoría del prestatario y de su actividad profesional. Se concede un préstamo al 3% anual
- Sector de seguridad y defensa (militares, agentes del orden, empleados del Servicio Estatal de Emergencia, guardia de fronteras, SBU, etc.).
- A empleados del campo médico (médicos, enfermeras, empleados de instituciones médicas estatales).
- Educadores (docentes, conferencistas, educadores de instituciones educativas estatales).
- A los científicos que trabajan en instituciones científicas estatales.
- Los prestatarios no deben tener otras viviendas o bienes inmuebles que no cumplan con las normas sanitarias.
Otros ciudadanos de Ucrania pueden obtener un préstamo al 7% anual
- Renta oficial, solvencia y edad de 18 a 70 años (en el momento de la amortización del préstamo).
- Carencia de vivienda propia o vivienda de: menos de 52,5 m² + 21 m² por cada miembro posterior de la familia o situada en zona de combate o territorio temporalmente ocupado.
- El prestatario no está en las listas de sanciones y no participa en otros programas estatales de vivienda.
Después de registrarse y enviar una solicitud en la aplicación Diya, el banco comienza su consideración. Para hacer esto, debe proporcionar un paquete de documentos que incluye un pasaporte, un código de identificación, un certificado de ingresos, confirmación de empleo en una de las categorías preferenciales, así como documentos sobre el estado civil.
Al mismo tiempo, es necesario elegir viviendas que puedan adquirirse en el marco del programa "eOselya". El programa permite comprar tanto edificios nuevos como inmuebles en el mercado secundario, pero debe cumplir con los requisitos técnicos del banco y ser evaluado por un experto certificado.
Vale la pena considerar que en el primer año la tasa real también será superior al 7 o 3 por ciento.
