Le marché foncier ukrainien sort progressivement de la phase de choc provoquée par la guerre et entre dans une phase de croissance systémique de sa valeur. En 2026, l'évolution des prix dépendra directement de la situation sécuritaire et de l'avancement des négociations de paix, mais les experts constatent déjà l'émergence d'une tendance d'investissement à long terme.
Le vice-président du Conseil agraire panukrainien, Denys Marchuk, constate que le marché réévalue constamment les loyers et la valeur des terres. Le facteur déterminant demeure la guerre et les perspectives de sa fin. Selon lui, deux scénarios sont possibles en 2026. Si les négociations de paix s'intensifient, le prix des terres ukrainiennes, principale ressource de l'État, augmentera rapidement, entraînant une hausse des investissements dans le secteur agricole. Si les hostilités se poursuivent, la terre restera un atout financier précieux, conservant sa valeur même en période d'instabilité.
Ihor Lisetsky, coordinateur du comité foncier de la Banque agricole ukrainienne, dresse un tableau plus mesuré, mais néanmoins optimiste. Il estime qu'en 2026, le marché entrera dans une phase de croissance stable et équilibrée, sans fluctuations brutales. Selon lui, le marché est déjà sorti de la crise des premières années de la guerre et s'est engagé dans une accumulation systématique de valeur, ce qui rapprochera progressivement les prix ukrainiens de ceux des pays d'Europe de l'Est.
Lisetsky souligne que la croissance sera tirée par la demande des producteurs agricoles et des investisseurs qui acquièrent activement des terres louées à titre d'investissement. La capacité financière des agriculteurs est soutenue par la stabilité des exportations via les ports maritimes et par les prix mondiaux des produits alimentaires. Parallèlement, la répartition géographique des prix restera inégale : dans les régions de l'ouest et du centre, la concurrence pour les terres sera forte, tandis que dans les régions frontalières de l'est et du sud, le marché sera de fait paralysé par les risques sécuritaires.
L'analyste financier Eric Nyman constate que l'investissement dans les terres agricoles est l'une des stratégies les plus populaires en Ukraine aujourd'hui. Il souligne que les terres agricoles constituent un actif de change, car elles servent à la culture de produits d'exportation dont les prix sont indexés sur le dollar. Cependant, selon lui, le rendement locatif de 5 à 6 % par an n'est pas très élevé, et les principaux gains pour les acheteurs proviennent de la plus-value réalisée sur les terres, ce qui confère à ces transactions un caractère spéculatif.
Naiman met en garde contre le principal risque : au moment de la vente, le propriétaire du terrain pourrait se heurter à une pénurie d’acheteurs, surtout si le terrain se situe au sein d’une vaste zone agricole et ne compte qu’un seul acquéreur potentiel. Dans ce cas, il est nécessaire de vendre à prix réduit.
L'avocat Oleksandr Ignatenko rappelle que tout investissement foncier nécessite une analyse juridique approfondie. Actuellement, les citoyens ukrainiens peuvent acquérir jusqu'à 100 hectares de terres agricoles, et les personnes morales jusqu'à 10 000 hectares. L'achat de terres par des étrangers reste interdit. Avant toute transaction, il est indispensable de vérifier le statut du terrain auprès des registres d'État, de s'assurer de l'absence de charges et de faire authentifier l'acquisition par un notaire. Les acquéreurs doivent également prendre en compte les obligations fiscales et les éventuelles évolutions législatives.
Ainsi, 2026 pourrait marquer un tournant pour le marché foncier ukrainien : dans un scénario pacifique, il bénéficierait d'une forte impulsion à la croissance, et dans un scénario de guerre, il conserverait son rôle de l'un des rares actifs stables du pays.
