L'adoption par la Verkhovna Rada, en deuxième lecture, du projet de loi n° 12377 constitue l'une des plus importantes réformes du droit du logement depuis l'indépendance de l'Ukraine. L'État cherche ainsi à rompre définitivement avec le modèle soviétique de relations en matière de logement, qui a formellement prévalu pendant des décennies, mais qui ne correspond plus depuis longtemps aux réalités socio-économiques.
Ces changements sont attendus depuis trop longtemps. Le Code du logement de 1983 ne tenait pas compte de l'économie de marché, de la propriété privée massive, des déplacements internes de population et des défis engendrés par la guerre. Le projet de loi n° 12377 propose une nouvelle conception de la politique du logement, qui prévoit le développement du logement social et locatif, des programmes de logement, des registres transparents et un rôle fondamentalement différent pour l'État : non plus celui de gestionnaire du logement, mais celui de régulateur et de garant des normes fondamentales.
Parallèlement, l'idée même de réforme n'élimine pas les risques juridiques qu'elle comporte. La question la plus sensible demeure celle de la privatisation gratuite des logements sociaux et municipaux. Ce mécanisme a permis à des millions de citoyens d'accéder au logement pendant de nombreuses années. Bien que la nouvelle loi n'abolisse pas immédiatement la privatisation, elle crée en réalité un cadre juridique permettant un abandon progressif de ce modèle après la levée de la loi martiale et la période de transition.
Les conséquences pratiques de cette approche sont évidentes. Les citoyens résidant depuis longtemps dans des logements non privatisés ont peu de chances de faire valoir leurs droits. Tout problème ultérieur lié aux documents, à la composition familiale, à l'enregistrement ou au statut de logement peut compromettre la possibilité de privatisation. Ainsi, le risque d'insécurité juridique est progressivement transféré de l'État aux citoyens, ce qui entraînera inévitablement une augmentation du nombre de litiges.
Parmi les conséquences positives potentielles de la réforme, les experts soulignent la mise en place d'une politique du logement unifiée et plus cohérente, le développement du marché locatif et du logement social, le rejet de mécanismes obsolètes et vulnérables à la corruption, ainsi que l'intégration progressive des normes européennes dans le droit du logement. Cependant, des risques importants subsistent : une précarité juridique pour les occupants d'appartements non privatisés, une montée des tensions sociales, notamment au sein des populations les plus vulnérables, une possible augmentation des contentieux relatifs au droit d'usage et de propriété, et le risque que l'État abandonne ses obligations traditionnelles plus rapidement qu'il ne met en œuvre des solutions alternatives efficaces en matière de logement.
Le 13 janvier 2026, la Verkhovna Rada d'Ukraine a adopté en deuxième lecture et dans son intégralité la loi relative aux principes fondamentaux de la politique du logement. Ce texte définit les fondements juridiques, économiques et organisationnels du secteur du logement, les principes et priorités de l'État, les exigences en matière de qualité du logement, les mécanismes de soutien public à la construction, à l'acquisition et à la location, la procédure de constitution et d'utilisation des fonds de logement, ainsi que les compétences des organes gouvernementaux et des collectivités territoriales.
La loi instaure également un système unifié d'information et d'analyse du logement, des mécanismes financiers et de crédit pour soutenir les programmes de logement, des fonds de roulement, des instruments de partenariat public-privé, des mécanismes de rénovation globale du parc de logements vétuste et de nouvelles approches en matière de planification stratégique de la politique du logement. L'orientation vers les normes européennes et les standards de la Constitution ukrainienne est particulièrement mise en avant.
Parallèlement, le document a invalidé le Code du logement ukrainien et la loi sur la privatisation du Fonds public du logement. De ce fait, le système de logement ukrainien entre dans une période de profonde transformation, dont les conséquences seront déterminantes dans les années à venir, tant pour les citoyens que pour les autorités et les juristes spécialisés dans ce domaine.
