Принятие Верховной Радой во втором чтении законопроекта №12377 стало одной из самых масштабных реформ в сфере жилищного права за весь период независимости Украины. Государство фактически пытается окончательно отойти от советской модели жилищных отношений, формально существовавшей десятилетиями, но давно не соответствовавшей реальным социальным и экономическим условиям.
Необходимость подобных изменений назрела давно. Жилищный кодекс 1983 года не учитывал рыночную экономику, массовую частную собственность, внутреннее перемещение населения и вызовы, вызванные войной. Законопроект №12377 предлагает новую концепцию жилищной политики, которая предполагает развитие социального и арендного жилья, жилищных программ, прозрачных реестров и принципиально иную роль государства — не как распорядителя жилья, а как регулятора и гарант базовых стандартов.
Вместе с тем сама идея реформы не устраняет правовых рисков, которые она влечет за собой. Наиболее чувствительным остается вопрос безвозмездной приватизации государственного и коммунального жилья. Именно этот механизм на протяжении многих лет являлся ключевым путем приобретения жилья в собственность для миллионов граждан. Хотя новый закон не отменяет приватизацию немедленно, он фактически создает правовые основания для постепенного отказа этой модели после завершения военного положения и переходного периода.
Практические последствия такого подхода очевидны. Граждане, длительно проживающие в неприватизированном жилье, получают ограниченный по времени шанс реализовать свое право. Любые проблемы с документами, составом семьи, регистрацией или статусом жилья в будущем могут привести к потере возможности приватизации. Таким образом, риск правовой неопределенности постепенно переводится с государства на граждан, что неизбежно повлечет за собой рост количества судебных споров.
Среди потенциальных положительных последствий реформы эксперты отмечают формирование единой и более логичной жилищной политики, развитие рынка аренды и социального жилья, отказ от устаревших и коррупционно уязвимых механизмов, а также постепенную интеграцию европейских стандартов в жилищное право. В то же время существуют серьезные риски: правовая неопределенность для жильцов неприватизированных квартир, рост социальной напряженности, особенно среди уязвимых групп населения, возможен всплеск судебных споров о праве пользования и собственности, а также опасность того, что государство откажется от старых обязательств быстрее, чем введет эффективные альтернативы обеспечению жильем.
13 января 2026 года Верховная Рада Украины приняла во втором чтении и в целом Закон об основных принципах жилищной политики. Документ определяет правовые, экономические и организационные принципы жилищной сферы, принципы и приоритеты государства, требования к качеству жилья, механизмы государственной поддержки строительства, приобретения и аренды, порядок формирования и использования жилищных фондов, а также полномочия органов власти и местного самоуправления.
Закон также внедряет единую информационно-аналитическую жилищную систему, финансово-кредитные механизмы поддержки жилищных программ, револьверные фонды, инструменты публично-частного партнерства, механизмы комплексной реновации устаревшего жилищного фонда и новые подходы к стратегическому планированию жилищной политики. Отдельно подчеркивается ориентация на европейские стандарты и нормы Конституции.
В то же время документом признаны утратившими силу Жилищный кодекс Украины и Закон о приватизации государственного жилищного фонда. Это означает, что жилищная система Украины входит в период глубокой трансформации, последствия которой станут определяющими уже в ближайшие годы — как гражданам, так и органам власти и юристам, работающим в этой сфере.
